Mejora las condiciones de tu crédito hipotecario

Habrá quien piensa que no conviene transferir la hipoteca de un banco a otro o quizá le parezca que es una acción muy arriesgada y tediosa que puede afectar las finanzas. Lo cierto es que en México sí es posible mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario al cambiarte de banco, incluso en estos tiempos de incertidumbre económica. Un experto en el tema te explica por qué sí te conviene llevar a cabo este trámite que te permitirá ahorrar intereses.

A la transferencia de hipoteca también se le identifica como subrogación de hipoteca, y básicamente se refiere a trasladar tu crédito hipotecario a la institución financiera que te ofrezca mejores condiciones como tasa de interés, mensualidad, plazo y Costo Anual Total (CAT). Literal, te mudas de un banco a otro.

De acuerdo con Bernardo Torre Martínez, director de Planeación Estratégica Comercial de Promo Habitat, empresa de análisis, asesoría y gestión de créditos hipotecarios, México carece de una cultura de la transferencia de hipoteca, ya que existe desconocimiento general al respecto. “Los clientes piensan que es muy engorroso el trámite y que se debe pagar mucho por hacerlo, pero lo cierto es que los gastos son muy bajos para las cantidades que te puedes ahorrar en intereses”.

En este contexto resalta el papel del broker, ya que es el profesional que te lleva de la mano en todo el proceso, te indica los costos, los ahorros y los beneficios a los que puedes acceder, te acompaña en la firma y te da servicio posventa. “Y lo mejor de todo, la asesoría y gestión de este trámite no le cuesta ni un peso al cliente”, subraya en entrevista Torre Martínez.

Asimismo, resalta que durante la pandemia la transferencia de hipoteca ha sido un producto bancario solicitado por los clientes debido a las promociones de los bancos, por ello es uno de los principales servicios dentro del portafolio de Promo Habitat. “No solo existen sustituciones de hipoteca, el portafolio hipotecario es muy amplio y tiene productos para remodelar la casa, pedir liquidez para cumplir con los proyectos que se habían dejado pendientes, para construir, comprar un inmueble (terreno, departamento o casa), para consultorios médicos, etcétera”.

Comenta que en la actual coyuntura económica sí conviene realizar una transferencia de hipoteca, ya que históricamente son las mejores tasas de interés que han existido en México, se pueden encontrar opciones desde 7.40 por ciento. “La tasa de interés promedio está en 8.50 por ciento, aproximadamente, pero puede haber tasas de 7.40, 7.50 y 7.75 por ciento, sin embargo, dependerá del perfil de cada cliente y de cumplir algunos requisitos que solicite el banco”.

Agrega que todos los bancos están optando por tasas fijas para poder brindar la seguridad a sus clientes. “Solo hay un banco que ofrece un producto a tasa variable, ya que la negocia cada cinco años”.

Respecto a los beneficios y desventajas de la transferencia de hipoteca, señala que dependerá de cada caso y la forma en la que esté configurado. “Lo que puedo decir es que dentro de las ventajas está que puedes disminuir la mensualidad, pedir liquidez en algunos bancos, disminuir la tasa y el pago de intereses al final del crédito, reducir el plazo, entre otras. Como desventaja, lo único que puedo ver, si no analizo mucho, es el desembolso inicial, pero si lo pones en contexto y en una balanza con lo que te ahorrarás de intereses con el cambio de la hipoteca, se termina convirtiendo en una ventaja”.

Y si llevas poco tiempo pagando tu crédito hipotecario, debes saber que los primeros cinco años es cuando más intereses se pagan, por lo que el director de Planeación Estratégica Comercial de Promo Habitat recomienda hacer la subrogación de hipoteca antes de ese periodo, ya que posteriormente se tienen que evaluar diversos factores, entre ellos que la vivienda incremente su valor a través del tiempo, en algunos casos hasta el 100 por ciento. “Cada caso es un mundo y se tendría que analizar de uno en uno. Puedes acceder a una sustitución de hipoteca a partir de los seis meses de tu crédito hipotecario, siempre y cuando tengas tu escritura inscrita en el registro público de la propiedad”, puntualiza.

Gastos a considerar

Para llevar a cabo la transferencia de hipoteca es importante considerar los beneficios, pero también los gastos requeridos.

Bernardo Torre Martínez refiere que se debe tomar en cuenta el pago del avalúo que ronda los 4,000 pesos por cada millón y los gastos notariales que dependen de la entidad y están sujetos al número de cancelaciones de hipoteca, que puede ser el crédito tradicional y créditos cofinanciados con INFONAVIT y/o FOVISSSTE, que fluctúan entre 15,000 y 50,000 pesos.

Explica que para enfrentar estos gastos, actualmente diversos bancos ofrecen sin costo la comisión por apertura, el avalúo y descuento en honorarios notariales. “El banco te puede prestar hasta el 90 por ciento del valor de la vivienda, pero normalmente los inmuebles tienden a plusvalizarse, mientras la hipoteca baja mes con mes; entonces, si en el crédito de adquisición lo máximo que te presta el banco es el 90 por ciento, la relación del valor de vivienda actual versus la hipoteca alcanzará a cubrir sin problema el adeudo”.

Los plazos que brindan los bancos para el pago del crédito en la modalidad de transferencia de hipoteca van de uno hasta 20 años.

El tiempo requerido para hacer el cambio de hipoteca depende de la entidad financiera, pero regularmente son entre dos y tres semanas. “Aquí estamos sujetos a varios factores, pero el más importante es pedir al banco, donde se tiene el crédito original, una carta cancelación de hipoteca condicionada al pago, en donde nos indica el monto que se adeuda y se pueda realizar la respectiva cancelación después de la liquidación con el nuevo préstamo”.